Поиск
  • Law Protection

Ответственность застройщика по договору участия в долевом строительстве?

Пост обновлен 23 апр. 2019 г.



В случае нарушения застройщиком обязательств по договору участия в долевом строительстве с него могут быть взысканы неустойка, убытки, компенсация морального вреда, судебные расходы и т.д.


Заключая договор участия в долевом строительстве, стороны должны помнить, что застройщик несет ответственность за неисполнение и (или) ненадлежащее исполнение принятых на себя обязательств в соответствии с действующим законодательством и условиями договора.


Если застройщик исполнил ненадлежащим образом или не исполнил обязательства по договору, то участник долевого строительства (дольщик) может защитить свои права в рамках досудебного и судебного урегулирования спора.


Застройщик должен уплатить гражданину - участнику долевого строительства неустойку в следующих случаях:

1) если нарушил сроки передачи дольщику объекта строительства, не согласовав при этом изменение условия договора об участии в долевом строительстве в части сроков сдачи объекта;

2) при нарушении согласованного с дольщиком срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, обнаруженных в течение гарантийного срока.


Размер неустойки (пени).

Размер неустойки (пени) за нарушение застройщиком срока передачи объекта строительства составляет двойную величину 1/300 ставки рефинансирования Банка России на день исполнения обязательства от цены договора за каждый день просрочки. Размер такой неустойки не может быть уменьшен соглашением сторон. Застройщик освобождается от уплаты неустойки (пени), если нарушение срока произошло из-за уклонения дольщика от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта строительства.


Размер неустойки (пени) за нарушение застройщиком срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства составляет 1% от:

- стоимости расходов на устранение такого недостатка (дефекта) либо

- стоимости жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, если выявленные недостатки (дефекты) могут служить основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания.


Неустойка (пени) может быть взыскана как в судебном, так и в досудебном порядке. При этом процедура досудебного урегулирования спора не является обязательной, однако может быть предусмотрена договором. Кроме того, она может помочь уладить спор без обращения в суд.


Дольщик может прибегнуть к следующим мерам гражданско-правового воздействия на застройщика, нарушившего условия договора.


Расторжение с застройщиком договора участия в долевом строительстве.

Участник долевого строительства вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, в частности, в следующих случаях:

- если застройщик превысил срок сдачи объекта более чем на два месяца;

- застройщик отказался устранить недостатки объекта долевого строительства, или возместить расходы дольщика на их устранение, или соразмерно уменьшить цену договора в связи с ухудшением качества и иными недостатками объекта строительства;

- существенно нарушены требования к качеству объекта строительства;

- застройщик не уведомил дольщика о прекращении договора поручительства и (или) не заключил новый договор поручительства (в случае, если договор участия в долевом строительстве заключен с первым участником долевого строительства до 20.10.2017).


В этих случаях договор считается расторгнутым со дня направления застройщику уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Уведомление направляется заказным письмом с описью вложения.


Кроме того, дольщик может расторгнуть договор в судебном порядке в случаях:

- прекращения или приостановления строительства многоквартирного дома, если становится очевидно, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан дольщику;

- существенного изменения проектной документации, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, установленного договором участия в долевом строительстве в пределах 5% от указанной площади;

- изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома;

- наличия иных оснований, установленных законом или договором.


Во всех перечисленных выше случаях при одностороннем отказе гражданина - участника долевого строительства от исполнения договора и расторжении договора в судебном порядке застройщик обязан возвратить участнику денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму.


Обратите внимание!

При расторжении договора участия в долевом строительстве неустойка, предусмотренная законом, уплате не подлежит.

По нашему мнению, расторжение договора участия в долевом строительстве является рискованным шагом, перед которым необходимо проконсультироваться с юристом, для анализа ситуации с застройщиком.

Так например, могут быть признаки скорейшего банкротства застройщика, что может привести к тому, что Вы останетесь без недвижимости и денежных средств вовсе.


Взыскание с застройщика неустойки.

Неустойка может быть установлена законом (законная неустойка), а также договором участия в долевом строительстве (договорная неустойка). При этом размер законной неустойки не может быть уменьшен договором; договорная неустойка может только увеличивать законную.


Если застройщик нарушил сроки передачи дольщику объекта строительства, не согласовав при этом изменение условия договора об участии в долевом строительстве в части сроков сдачи объекта, размер неустойки (пени) составляет двойную величину 1/300 ставки рефинансирования Банка России на день исполнения обязательства. Неустойка рассчитывается от цены договора за каждый день просрочки начиная со дня, следующего после указанной в договоре даты исполнения застройщиком обязательства по передаче объекта.


Обратите внимание!

В Определении ВС РФ от 19.12.2017 N 18-КГ17-239 есть один важный вывод, касающийся снижения начисленной неустойки на основании ст. 333 ГК РФ. Как правило, суды значительно уменьшают заявленную дольщиками сумму неустойки. Так было и в рассматриваемом деле, причем застройщик об этом не просил, суд сделал это по собственной инициативе.


Судебная коллегия ВС РФ признала действия суда незаконными. При этом было отмечено: применение ст. 333 ГК РФ по спорам, возникающим из ДДУ, заключенного гражданином в целях приобретения в собственность жилого помещения и иных объектов недвижимости только для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, возможно в исключительных случаях и по заявлению застройщика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.


В данном случае из материалов дела следует, что ответчик готов выплатить истцу неустойку, но только после передачи квартиры. При этом организация не заявляла о несогласии с размером предъявленной к взысканию неустойки. При таких обстоятельствах снижение размера неустойки по инициативе суда нельзя признать правомерным.


Таким образом, ценность комментируемого Определения ВС РФ в следующем. Застройщику необходимо просить суд о снижении неустойки на основании ст. 333 ГК РФ и приводить доказательства чрезмерности начисленной дольщиком суммы, а не рассчитывать на то, что суд сделает это самостоятельно. Даже если это будет сделано (вопреки позиции ВС РФ), дольщик сможет доказать незаконность решения суда.


Возмещение застройщиком убытков.

В случае нарушения застройщиком срока передачи квартиры дольщики - физические лица могут требовать не только уплаты неустойки и возмещения морального вреда, но и компенсации расходов на наем (аренду) жилой площади. Последнее из требований основано на положениях ст. 10 Закона об участии в долевом строительстве, из которой следует, что при неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательств по договору сторона-нарушитель обязана уплатить другой стороне предусмотренные законом и ДДУ неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.


Очевидно, что, требуя компенсации убытков, дольщик обязан подтвердить факт их возникновения, размер, а также причинную связь между убытками и противоправными действиями застройщика. Первые два обстоятельства (наличие и размер расходов) обосновать несложно - достаточно предъявить договор аренды жилья и платежные документы (расписки о получении денег). Доказать наличие причинной связи между необходимостью найма квартиры и противоправными действиями застройщика сложнее. Поэтому судебная практика по таким искам однородностью не отличается:

- одни суды встают на сторону дольщиков, признавая арендную плату убытками;

- другие суды отказывают в удовлетворении исков, считая необоснованным требование о выплате компенсации расходов на наем жилья.


Какие обстоятельства застройщику помогут, чтобы избежать обязанности выплаты дольщикам сумм возмещения арендных расходов? Для ответа на этот вопрос рассмотрим судебное решение.


Определением ВС РФ от 19.12.2017 N 18-КГ17-239. Дольщица зарегистрирована в населенном пункте, находящемся на значительном расстоянии от места фактического проживания и работы, где у нее отсутствует на праве собственности жилое помещение. Истица была вправе рассчитывать на своевременную передачу квартиры по ДДУ и в период просрочки застройщика по передаче квартиры вынужденно продолжала нести затраты на наем жилого помещения. Таким образом, между просрочкой застройщика по передаче объекта долевого строительства, отсутствием у участника долевого строительства жилого помещения на праве собственности и затратами, понесенными участником по вынужденному найму жилого помещения, имеется причинно-следственная связь.


На основании представленного судебного акта можно сделать следующие выводы:

- суд удовлетворит иск дольщика, если жилье у него отсутствует либо непригодно для проживания, в том числе потому, что в однокомнатной квартире не могут проживать разные семьи;

- если в квартире либо жилом доме имеются обособленные помещения, позволяющие проживать нескольким семьям, то уже не имеет значения, что размер жилой площади на каждого человека меньше предусмотренного законом. При таких обстоятельствах судьи встанут на сторону застройщика.


Обратите внимание!

Полагаем, застройщику гарантирован успех в судебном разбирательстве, если он сможет представить доказательства того, что дольщик не проживал в том жилом помещении, в отношении которого оформлен договор найма.

Критично относятся судьи к ситуациям, когда договор найма оформлен непосредственно перед установленной в ДДУ датой получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию (либо датой передачи объекта дольщику), а также случаям аренды жилья у близких родственников.


Некоторые застройщики считают, что угрозы выплаты компенсации расходов на аренду жилья не имеется, если согласно ДДУ квартира должна быть передана дольщику без чистовой отделки. Это мнение ошибочно. Рассмотрев одно из дел, Судебная коллегия ВС РФ в Определении от 04.09.2018 N 46-КГ18-38 указала:

- нижестоящий суд необоснованно отказал истцу во взыскании убытков в виде расходов на наем однокомнатной квартиры только потому, что строящаяся квартира не подлежала отделке, то есть не позволяла немедленно использовать ее по назначению;

- суду следовало установить, когда квартира могла быть использована истцом для проживания, и с учетом этого обстоятельства определить наличие или отсутствие оснований для возмещения убытков в виде расходов на наем однокомнатной квартиры.


Очевидно, судьи Верховного Суда обязали своих коллег выяснить, в течение какого срока квартира могла быть доведена до готовности для проживания, и с учетом этого временного промежутка установить, за какой период с застройщика следует взыскать арендную плату.


Возмещение застройщиком морального вреда.

Участник долевого строительства вправе обратиться к застройщику с требованием о возмещении морального вреда.


Размер компенсации морального вреда в каждом конкретном случае определяется судом с учетом характера нравственных и физических страданий исходя из принципа разумности и справедливости.


Согласно Закона о долевом участии к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином – участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной Законом о долевом участии.


В соответствии с Законом Российской Федерации «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. В соответствии с ГК РФ компенсация морального вреда является одним из способов защиты гражданских прав.


Возмещение застройщиком судебных расходов.

В рамках судебного урегулирования спора судебные расходы (госпошлина, почтовые расходы, расходы на оплату услуг адвоката, эксперта и т.д.) могут быть взысканы с застройщика в случае удовлетворения предъявленных дольщиком исковых требований.


Перечень судебных расходов не является исчерпывающим и определяется дольщиком. Для взыскания таких расходов необходимо доказать факт их несения, а также связь между понесенными издержками и делом, рассматриваемым в суде.


Взыскание с застройщика штрафа.

При удовлетворении судом требований участника долевого строительства, которые не были удовлетворены застройщиком добровольно, суд взыскивает с застройщика в пользу дольщика штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом дольщику.


При этом намерение застройщика частично удовлетворить требования участника долевого строительства без реального перечисления ему денежных средств, согласно позиции Верховного Суда РФ, не является основанием для освобождения застройщика от уплаты штрафа.


Привлечение застройщика к административной или уголовной ответственности.

Застройщик может быть привлечен к административной ответственности за следующие правонарушения:

- продажа товаров, выполнение работ либо оказание населению услуг ненадлежащего качества или с нарушением установленных законодательством РФ требований;

- обман потребителей;

- нарушение иных прав потребителей. По данному основанию возможно привлечение к ответственности, например, за включение в договор долевого строительства условий, ущемляющих законные права дольщиков;

- нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;

- невыполнение в установленный срок законного предписания органа, осуществляющего контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.


Чтобы инициировать привлечение застройщика к административной ответственности по данным статьям, дольщик может обратиться в управление Роспотребнадзора по субъекту РФ или орган исполнительной власти субъекта РФ, осуществляющий государственный контроль (надзор) в сфере долевого строительства.


В г. Москве таким органом является Комитет г. Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства.


Кроме того, виновные лица организации-застройщика могут быть привлечены к уголовной ответственности, в частности за привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований законодательства РФ об участии в долевом строительстве в крупном или особо крупном размере.


Порядок досудебного взыскания неустойки.

Для взыскания с застройщика неустойки по договору участия в долевом строительстве в досудебном порядке рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.


Целесообразно направить застройщику предложение о добровольной уплате неустойки в письменной форме. Рассчитайте и укажите сумму неустойки (пени).


Рассчитать сумму неустойки можно по следующей формуле:

Цена договора Х количество дней просрочки Х значение ставки рефинансирования / 150 (двойной размер неустойки).

Важно отправить претензию застройщику с описью вложения и сохранить до суда копию претензии, квитанцию об отправке претензии и опись отправления.


Если в течение указанного в договоре срока (а если такой срок не указан, то в течении 30 календарных дне) денежные средства не поступили на счет дольщика, можно приступать к судебному взысканию неустойки.


Порядок судебного взыскания неустойки.

Для взыскания с застройщика неустойки по договору участия в долевом строительстве в судебном порядке рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.


Шаг 1. Подготовьте исковое заявление и документы к нему

Исковое заявление по сути будет содержать те же требования, что и предложение о добровольной уплате застройщиком неустойки (пеней). К ним может добавиться также требование о возмещении морального вреда, расходов на отправку претензии, возмещение морального вреда и т.д.


В исковом заявлении необходимо указать:

- наименование суда, в который подается иск.

- сведения об истце: ваши Ф.И.О., адрес места жительства, а также по желанию - контактный телефон и адрес электронной почты. Если иск подается представителем, указываются также аналогичные сведения о нем.

- сведения об ответчике: его Ф.И.О., адрес места жительства (если ответчиком является организация - наименование и место ее нахождения), а также по желанию - телефон и адрес электронной почты ответчика.

- информацию о том, в чем заключается нарушение ваших прав, а также обстоятельства, на которых вы основываете свои требования, и доказательства, подтверждающие эти обстоятельства.


К исковому заявлению необходимо приложить следующие документы:

- копии искового заявления для ответчика и третьих лиц;

- доверенность или иной документ, удостоверяющий полномочия представителя (при наличии представителя);

- документы, подтверждающие обстоятельства, на которых вы основываете свое требование (при наличии), и их копии для ответчика и третьих лиц.


Обратите внимание!

Государственная пошлина согласно: п. 3 ст. 17 Закон РФ «О защите прав потребителей» п. 4, ч.2 ст. 333.36 Налогового кодекса РФ не платится.


Шаг 2. Подайте исковое заявление в суд и примите участие в судебном процессе.

Подавать исковое заявление необходимо в суд общей юрисдикции (районный суд) по месту нахождения застройщика или вашему месту жительства (месту пребывания) либо по месту заключения или месту исполнения договора.


Если неустойка составляет менее 50 000 руб., то обращаться следует в мировой суд.


Для разрешения судебного спора вам может потребоваться квалифицированная юридическая помощь специалиста, а в случае представления ваших интересов в суде - нотариальная доверенность на представителя. Расходы на оплату услуг представителя суд взыскивает с ответчика в вашу пользу по письменному ходатайству.


Шаг 3. Возбудите исполнительное производство

После вступления решения суда в законную силу получите исполнительный лист.


Подайте заявление о возбуждении исполнительного производства и исполнительный лист в районный отдел службы судебных приставов либо самостоятельно обратитесь с исполнительным листом в банк, где у должника открыт расчетный счет.

Просмотров: 0

©2017 by Лидер-консалт.